Negli ultimi anni gli affitti brevi sono diventati una formula sempre più diffusa, sia lato viaggiatori quanto lato proprietari. Ma attenzione, gestire un affitto breve non significa semplicemente caricare un annuncio su un portale. C’è un bel po’ di burocrazia da rispettare per essere in regola ed evitare sanzioni.
Codice identificativo regionale e nazionale
Il primo passaggio fondamentale è registrare l’immobile presso la propria Regione. Ogni Regione ha il proprio portale e procedure diverse, ma tutte, al termine della registrazione, rilasciano un Codice Identificativo Regionale (Cir). Una volta ottenuto il Cir, si passa al secondo step: la richiesta del Codice Identificativo Nazionale (Cin) sul portale del Ministero del Turismo. Il modulo è semplice da compilare, ma una volta ricevuto il Cin, va esposto all’esterno dell’edificio, ben visibile da strada, su una targhetta.
→ In caso contrario, sono previste multe salate fino a 5.000 euro.
Extra:
- Alcune Regioni (es. Veneto, Lombardia) mettono a disposizione portali digitali per statistiche e Cir.
- In molte città è richiesto il Suap (Sportello Unico Attività Produttive) per aprire legalmente l’attività, anche come privato.
- In caso di più immobili o affitti multipli, potrebbero essere necessarie partite Iva o Scia.
Comunicazione degli ospiti
Una volta iniziata l’attività, ogni arrivo va comunicato sia alla Regione che alla Questura. La doppia comunicazione ha motivazioni diverse:
- Alla Regione servono i dati per fini statistici: la comunicazione va fatta entro la fine del mese in cui si è verificato il soggiorno.
- Alla Questura (tramite il portale Alloggiati Web del ministero dell’interno), i dati servono per motivi di pubblica sicurezza. Qui i tempi sono più stretti: la comunicazione va fatta entro 24 ore dall’arrivo, oppure entro 6 ore se il soggiorno dura solo una notte.
Per utilizzare il portale Alloggiati Web è necessario richiedere le credenziali alla Questura competente e aprire un account. È una procedura un tantino tecnica, ma fondamentale.
Tassa di soggiorno: ogni Comune ha le sue regole
Altro aspetto da non sottovalutare è la tassa di soggiorno. Ogni Comune decide in autonomia se applicarla, quanto farla pagare e con quale periodicità versarla (mensile o trimestrale). È quindi indispensabile informarsi direttamente con il proprio Comune per conoscere tariffe, modalità e categorie esenti come minori, persone che assistono degenti, studenti universitari fuori sede (in alcune città), spesso anche gli autisti e gli accompagnatori turistici, i volontari e il personale in servizio.
La questione fiscale
Gli affitti brevi sono soggetti a tassazione e, anche qui, le cose cambiano a seconda della gestione. Se la casa viene gestita direttamente dal proprietario, i portali di prenotazione (come Airbnb o Booking) agiscono da sostituto d’imposta: applicano e versano direttamente la cedolare secca al 21%. Ma c’è un dettaglio importante: i portali pagano sul lordo incassato, ovvero senza tenere conto delle commissioni, delle spese di pulizia e di eventuali altri costi. Questo può ridurre la reale convenienza economica per il proprietario.
Al contrario, se la gestione è affidata a un’agenzia specializzata, sarà questa ad agire da sostituto d’imposta, ma calcolando la cedolare secca sul netto, cioè detratti tutti i costi (commissioni, pulizie, compensi dell’agenzia).
– Golin A.